Como analisar fundos imobiliários: principais indicadores de FIIs • Curso de Finanças – Aula #30

Como analisar fundos imobiliários: principais indicadores de FIIs • Curso de Finanças – Aula #30

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Como analisar fundos imobiliários? Como escolher os melhores FIIs para investir? É o que vamos aprender na aula de hoje, a nossa última sobre FIIs.

Em primeiro lugar, você deve saber que precisamos dividir a análise dos FIIs em dois grandes grupos. A primeira dela, mais fácil, é olhar para indicadores. No entanto, números frios dizem pouco para a nossa tomada de decisão. Sendo assim, o processo requer uma análise qualitativa.

• Dividend Yield (DY)

O primeiro indicador que podemos analisar nos fundos imobiliários é o Dividend Yield. Ele nos mostra o retorno percentual dos rendimentos distribuídos ao longo de diferentes períodos por um FII. Em tese, quanto maior, melhor. No entanto, é preciso cuidado para não cometer um erro básico dos investidores iniciantes: olhar apenas para o DY.

Isso acontece porque, como sabemos, risco e retorno caminham juntos. Ou seja, altos rendimentos podem ocultar problemas. Outro ponto importante é analisar o indicador em horizontes temporais longos. O Dividend Yield de um mês isolado pode conter um fato não recorrente como a venda de um imóvel, o recebimento de uma multa ou mesmo o pagamento de aluguel antecipado.

• Vacância

Outro indicador muito importante dos fundos imobiliários é a vacância. Ele representa o total de área vaga de um imóvel que, afinal, significa o espaço de um FII que está inutilizado. A vacância pode ser física (imóvel sem ocupação) ou financeira (imóvel sem renda). Isso acontece porque um locatário pode sair do imóvel, mas ter uma multa para pagar.

• Preço/Valor Patrimonial

Um indicador simples, mas útil na análise do preço de um fundo imobiliário é o P/VP (Preço/Valor Patrimonial). O conceito da métrica é bem explicativo: avaliar o preço da cota sobre o valor patrimonial por cota de um fundo.

Se o resultado for maior que um, representa que o fundo está caro, pois o valor da cota é maior do que o “justo” para o valor patrimonial. Da mesma forma, se o resultado for menor do que um, isso significa que o fundo está negociado com desconto. No entanto, é preciso uma análise mais cautelosa do P/VP, pois a qualidade do fundo não é avaliada pelo indicador.

• Inadimplência

Seguindo a passagem pelos indicadores, o próximo item que você deve dedicar uma atenção especial é a inadimplência. Ou seja, os locatários que não estão cumprindo com os pagamentos do seu aluguel (ou, no caso dos fundos de papel, que deram calote).

Aqui, precisamos avaliar o desempenho histórico do fundo. É comum que os locatários deixem de pagar seus aluguéis? Como é o trabalho de cobrança do time de gestão? Qual é o resultado de inadimplência dos seus fundos pares?

• Gestão do fundo

Passando agora para alguns pontos mais qualitativos, a primeira coisa a observar é a qualidade da empresa que faz a gestão do fundo imobiliário em questão. Aqui, existem diversos aspectos nos quais você pode basear a sua análise. Veja abaixo alguns exemplos:

→ Qual é o histórico da gestora no mercado financeiro?
→ A gestora tem outros fundos imobiliários? Qual é o desempenho?
→ No site oficial da gestora o fundo tem destaque ou fica escondido?
→ Como é a qualidade dos relatórios gerenciais?
→ Qual é o relacionamento com os locatários?

• Ativos do fundo

Por fim, mas talvez mais importante do que todos os outros fatores, está a análise qualitativa sobre os ativos (imóveis, papéis ou outros FIIs) do fundo que você está analisando. Esse é justamente o diferencial dos grandes investidores: eles realmente entendem a estratégia do fundo. Veja alguns exemplos abaixo, explicados com mais detalhes no vídeo:

→ Localização
→ Diversificação
→ Locatários
→ Contratos

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