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Nesse vídeo eu vou falar pra você porque eu invisto em fundos imobiliários e não tenho ideia de mudar isso independente de tributação de dividendos. Já adianto aqui que não vou entrar em números e detalhes da reforma tributária, porque não adianta nada você pensar nisso, se não entende o conceito que eu vou passar aqui hoje.
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🤑 Treinamento completo sobre investimentos – Do básico a montagem de carteira (renda fixa, ações e fundos imobiliários)
Fala pessoal, blz? Pra quem não me conhece meu nome é Thiago.
Depois desse turbilhão de notícias, vamos então ter um papo reto aqui, sobre fundos imobiliários.
Vou dividir esse vídeo em 3 partes :
1 – Por que eu invisto em FIIs.
2 – Quais os cenários possíveis
3 – O que eu fiz recentemente em relação aos FIIS.
Primeiro ponto – Diversificação de classe de ativos. Quem são as pessoas que ficam ricas? Tirando jogador de futebol, astro de cinema. As pessoas que ficam ricas são donas de empresas, ou donos de imóveis. Na maioria das vezes, as duas coisas. Pra uma empresa funcionar, ela precisa de imóveis. Ela precisa dos escritórios, que são as lajes corporativas. Ela precisa das fábricas, ela precisa dos galpões logísticos para fazer as entregas. Então independente do que acontecer, os imóveis não vão sumir, irá ter demanda por imóveis. Se você não entender que os fundos imobiliários são uma ferramenta pra gente conseguir investir em imóveis que não conseguiríamos investir diretamente neles, pois precisaria ter milhões pra comprar um galpão logístico por exemplo, volta uma casa e repensa. Eu sempre gostei de imóveis, já fiz casa pra vender, já arrematei apartamento em leilão, então é um negócio que eu gosto. Quem não gosta de imóveis, não te sentido investir em FIIs.
2 – Supondo que hoje com os FII´s, estamos ganhando 6% ao ano de renda, livre da inflação, na média. Que esse seja o mínimo que eu aceito ganhar para correr o risco de investir no imóvel. Uma cota do FII TMS11 custa R$ 100,00 e ele me paga R$ 0,50 por cota, que dá os R$ 6,00/ ano, DY=6%. Se minha renda for tributada, e eu passo a ganhar líquido R$ 4,00/ano, o mesmo que paga um título público, bem mais seguro, as pessoas irão começar a migrar para os títulos, começa mais venda do que compra e o preço da cota vai cair até chegar em um ponto, em que o mercado aceite pagar, e o valor para de cair. Por exemplo, chega a R$ 66,00, recebo liquido R$ 4,00, tenho novamente os meus 6% de DY. Ou seja, o mercado acaba se ajustando. Obviamente com o aumento da carga tributária, todo mundo perde, então talvez eu aceite ter um DY de 5,5%, então a cota cairia para R$ 70,00, R$ 75,00, não da pra adivinhar. Então não vale a pena vender tudo pra poder esperar cair? Não. Porque ninguém tem certeza do que vai acontecer. De novo, se você tivesse um galpão, você iria vender e depois comprar de novo? Sem contar os impostos sobre Ganho de capital. Tudo isso seria especulação.
3 – O que eu fiz recentemente? Já vou te contar, mas antes deixa eu dar um recado rápido, não sei quando você estará vendo esse vídeo, no momento que gravo, está aberto a turma 2 da mentoria Como escolher ações através da análise fundamentalista, são apenas 10 vagas no total, pra gente poder dar total atenção pra todo mundo. Entra no grupo do Whatsapp que o link está aqui em baixo, pra poder pegar mais informações.
Eu tenho um FII que coloquei na carteira no ano passado, um FII de logística, que tinha subido muito, eu acabei parando de aportar nele, e na segunda-feira 28/06, ele estava caindo bastante. Ficou com o P/VP abaixo de 1, embora esse não é o melhor critério pra avaliar preço em FII. Mas devido a queda eu acabei antecipando um aporte, comprei algumas cotas dele na segunda-feira, paguei R$ 102,00. Pode cair mais, sim, pode, mas se pra mim já fazia sentido pagar R$ 110,00, aproveitei para aumentar a posição com R$102,00. O fundo é o XPLG11. Vou fazer um vídeo de precificação de FII com ele. Já se inscreve aqui pra não perder esse vídeo.
Essa é minha visão sobre o mercado dos FII´s. Espero que tenha ajudado.
Vou ficando por aqui, valeu.
