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FII mono: vale a pena investir em fundos imobiliários mono ativo?
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Fundos Imobiliários (FIIs) mono ativo são aqueles que só possuem um imóvel no seu portfólio. No início do mercado de FIIs no Brasil, esses fundos eram a maioria do mercado, mas com o crescimento da indústria, cada vez mais vemos menos FIIs com essa estrutura.
Atualmente, existem cerca de 48 fundos imobiliários mono ativos na bolsa de valores brasileira. A maioria deles são do setor de lajes corporativas e shoppings.
O que atrai muitos investidores para esses fundos são os altos dividendos pagos. Normalmente, um FII que tem apenas um ativo é mais arriscado do que um FII que possui vários imóveis, esse risco é traduzido nos altos dividendos.
Fundos mono ativo não podem fazer mais emissões de cotas, logo seu número de cotas fica limitado. Com o crescimento da indústria de FIIs, esse número limitado de cotas vai acabar sendo mais e mais escasso, pois nem todos vão conseguir comprar cotas de FIIs mono ativo.
Se olharmos para a indústria de REITs, que é bem mais madura, podemos ver que a tendência do mercado são investimentos com cada vez mais imóveis. Por exemplo, o Boston Properties, um dos REITs do setor de lajes corporativas, tem participação em 179 imóveis. Logo, o que podemos esperar da indústria de FII é que os fundos tenham cada vez mais imóveis, e consequentemente, sejam mais diversificados.
Considerações sobre FIIs mono ativo
O risco dos FIIs mono ativo existe por causa da falta de diversificação. Podemos ver isso muito bem com a crise do coronavírus e o setor de shopping centers. A crise fez com que os shoppings fecharem e consequentemente, parecem gerar renda. Mas as regiões do país foram afetadas de forma diferente. Assim, FIIs que tinham shoppings em diferentes estados, puderam se recuperar melhor, e FIIs mono ativo, sofrem por estarem expostos a apenas uma região.
Caso ABCP
Desde 2020, o fundo ABCP11 (ABC Plaza), vem brigando na justiça. O FII foi acusado pela CVM de ter uma participação muito grande de apenas um investidor. Assim, ele estaria descaracterizado com FII e teria que pagar impostos por isso.
Os Fundos Imobiliários não precisam pagar imposto de renda desde que respeitem as normas do setor, como distribuir pelo menos 95% do seu lucro semestral e não ter nenhum cotista com uma participação de mais que 25% das cotas.
O ACBP desrespeitou essa lei dos 25% e está com uma ação na justiça para não pagar esse imposto. Caso perca, terá que vender parte do seu shopping para cobrir os gastos e isso afeta diretamente seu patrimônio. Se o fundo tivesse mais imóveis, não sofreria tanto com esse problema.
Dessa forma, temos sempre que ponderar sobre esses riscos antes de investir em FIIs mono ativo.
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