5 Dicas Importantes para escolher Os MELHORES Fundos Imobiliários | parte1

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5 Dicas Importantes para escolher Os MELHORES Fundos Imobiliários | parte1

Já pensou em receber um aluguel mensal, mesmo sem possuir um imóvel?

Isso é possível através dos Fundos Imobiliários, eles são uma ótima alternativa para quem está querendo começar a investir em renda variável, e também, é uma ótima fonte de renda passiva para o investidor.

A maioria das pessoas entende um pouco sobre imóveis, dessa forma fica mais fácil para o investidor iniciante começar a investir em renda variável através dos FIIs.

Mas não se engane, também não é tão simples assim, e é justamente por isso que eu vou te mostrar neste conteúdo alguns indicadores que você precisa conhecer e levar em consideração antes de escolher um bom Fundo Imobiliário.

Veremos,
Indicadores:
Portfólio
Vacância Física e Financeira
Preço/Valor Patrimonial
Dividend Yield
Gestão/Taxas

Portfólio

Dito isto, o primeiro ponto que iremos analisar é o Portfólio de um FII.

Uma das grandes vantagens de um Fundo imobiliário, é a sua diversificação, diferente de quando uma pessoa compra um imóvel, ao comprar cotas de um fundo, você estará exposto a diversos ativos, de diferentes setores e regiões.

Vacância

Nosso próximo indicador vai de encontro com o anterior, a vacância é quanto um fundo imobiliário possui de imóveis vagos.

Existem dois tipos de vacância nos FIIs, temos a Vacância Física que representa o espaço físico de um imóvel que está vago.

E a Vacância Financeira, que considera o fluxo de caixa esperado do portfólio e o quanto ele gera de caixa atualmente.

Isso ocorre, porque dentro do portfólio de um fundo imobiliário, pode existir imóveis ou ativos mais rentáveis do que outros.

Preço/Valor Patrimonial

Este indicador representa o valor da cota dividido pelo valor patrimonial, que de forma simples significa o quanto o mercado está disposto a pagar pelo FII em relação ao seu patrimônio líquido.

E o que isso significa?

Quando analisamos este indicador, devemos observar se ele está abaixo ou acima de 1, podemos dizer que seria assim:

P/VP maior 1 – O FII pode estar Caro

P/VP menor 1 – O FII pode estar barato

P/VP menor ou igual 1 – O FII está no seu Valor Justo

Mas repito novamente, não devemos analisar apenas um indicador para a escolha de qualquer ativo, o Mercado sempre precifica perspectivas futuras, então mesmo que um FII pareça barato, busque saber o porquê.

Dividend Yield

Provavelmente este é o indicador que a maioria dos Investidores olha primeiro.

Este indicador mostra quanto um ativo pagou em proventos

(dividendos, Juros sobre capital próprio no caso de Ações) nos últimos 12 meses, em relação a sua cotação atual.

Este indicador é extremamente importante para os Investidores que buscam montar uma Carteira focada em Renda Passiva, e com o Fundos Imobiliários, você irá receber mensalmente os Dividendos, exatamente como se você tivesse um imóvel alugado.

Com a vantagem de os Dividendos são isentos de Imposto de Renda (até o momento em que escrevo).

Claro que retornos passados, não garantem retornos futuros, precisamos avaliar se o Dividendo pago nos últimos 12 meses pode ser mantido para o futuro, e se não foi fonte de algum ganho não recorrente, como a venda de um imóvel feita pelo Fundo.

Tipo de Gestão

E por último, mas não menos importante, precisamos conhecer qual o tipo de Gestão do Fundo e quais são as Taxas Cobradas.

Comecemos falando sobre a Gestão.

Temos a Gestão Passiva, que visa replicar algum benchmark (índice de mercado).

Esse tipo de gestão é mais comum em Fundos de Investimento que visam replicar algum tipo de índice, como o Ibovespa ou Ifix, por exemplo, então o investimento é feito de forma que o seu retorno seja muito próximo ao benchmark que o fundo está replicando.

Nos Fundos Imobiliários, você irá se deparar com o tipo de Gestão Ativa.

Na Gestão Ativa, o gestor do Fundo Imobiliário, tem liberdade para fazer operações de compra e venda de ativos, tentando gerar uma maior rentabilidade para os seus cotistas.

Então devemos ter uma boa noção das qualificações da Gestão do Fundo, para avaliarmos se ela irá conseguir gerar uma maior rentabilidade para nós, cotistas.